本文转载自微信民众号:子木聊房 

文/子木

昨日忙里偷闲,打开尘封已久的电视机,有时翻到了《蜗居》,看了几集。

这部剧很经典,我记得09年刚上映时,在天下引发了不小惊动。

由于那时刻天下人民很难明白,上海房价竟然那么贵。

我翻了一下资料,那时刻上海二手房均价是每平米1.8万元左右,内环另有2、3字打头的屋子。

许多年轻人摇旗 *** ,一边喊着“北上广没有眼泪”,一边喊着拒绝做“房奴”。

然而这些人却没想到,十二年后的今天,上海二手房酿成了每平米6万左右,内环的房价已经到达9-11万/平米。

现在,生涯中很少再听到“房奴”这个词了,由于当初咬着牙做“房奴”的人,完成了阶级逆袭,而摇旗抗拒的人,却被迫脱离了多数市。

这个故事告诉我们:

在经济和人口连续上升的基础上,时间这个变量是很恐怖的,你基本无法展望并明白10年后这个天下会酿成怎样。

接下来,我们不能说未来房价另有前10年的涨幅,但屋子,在民众投资中,依旧是最稳妥的标的。

那么若何在接下来的楼市中做好投资呢?我把这么多年的履历总结为一句话:

在一定的认知基础上,控制人性。

基于这句话,子木今天帮人人梳理一些准确的投资头脑,让你在未来的楼市投资行动中可以成为上层玩家。

1

世上没有刚需

在购房者人群中,我经常遇到一类人。

他们自称为纯刚需,不谈购房时机,视投资客和炒房客为阶级敌人,誓不两立。

但有意思的是,只要买了屋子,态度最先180度大转变,天天盼着房价多涨些,未来能卖个好价钱,换个更大更好的屋子。

实在刚需和投资客之间,只是隔着一套房的距离,刚需买房时,都带有投资需求。

以是准确的头脑是:

无论有没有房,能不能买得起房,都要用投资头脑去看待买房这件事。

这句话很主要,可以帮你做许多准确的决议。

好比你在大都会买屋子,在栖身品质和地段中做选择,你更应该看重的是地段,其次才是栖身品质。

由于地段好,配套强的屋子,未来可以卖个好价钱,让你以后换房时,有丰裕的选择空间。

好比你的资金有限,你更应该选择那套贵的而不是廉价的。

是不是反人性?

贵有贵的原理,正是它的价值被人们挖掘与认可。

从这几年的楼市行情里看,一个都会中越贵的屋子,涨势越好。以是在可控局限内,只管踮起脚尖去够屋子,而不是退而求其次,找一个能住的地方。

好比你在选屋子的时刻,首先思量的是涨幅而不是自住。

尤其是一线都会,许多人喜欢把屋子买在公司周围,为了自住,效果中途换了公司,屋子涨幅又跑不外周期。

这就是很错误的做法,你应该把屋子买在最好的地段,租出去,然后在公司周围租屋子住,以租换租,过几年再做置换。

好比你买房的时刻,纵然丈母娘再怎么催,也有持币待购,守候时机。万万不要信托,“刚需什么时刻买房都没问题”这句空话。

不谈时机的买房人,都是韭菜。

你买在顶部和底部,两者的差值,可能是你好几年的人为收入,这些钱无论买台车照样做装修,都市让你很幸福。

以是一定要记着一句话:

“用投资的头脑,找时机选地段;用自住的心态,选屋子挑物业。”

2

别买错房

这些年只要在差不多的都会买了房的,都实现了财富增值。

然而恰恰有一部门人还亏了钱,为什么?

屋子买错了。

好比有的人去景区,瞥见山清水秀,莺啼燕语,以为来到了人世瑶池,售楼处小女人一忽悠,“投资必赚”,脑子一热就买了房。

殊不知,这个地方有淡旺季之分,淡季时刻,景区连个鬼影都抓不住,周边生涯配套要啥没啥,景区又有大量的土地可供开发,屋子彻底砸在手里。

好比有的人买不起屋子,但想有个家,最先病急乱投医,退而求其次选择了郊区公寓房,销售口口声声准许,屋子户型小流动性大,未来能卖个好价钱。

没想到卖的时刻,生意税费高得离谱,屋子彻底卡在了手里,钱兑不出来,想买套住房难上加难。

好比有的人想在大都会买房,苦于没有车票,便听信他人投契取巧去买法拍房。

法拍房得手后,欣喜若狂,然而当打开房门的那一刻,傻眼了,床上躺着70多岁的老奶奶,说这套房是她老伴给她留的“棺材本”,天王老子都甭想拿了去。

以上,都是我见过的真实案例。

投资买错房,还不如不买。在未来房产投资越来越难,最少记着一条:

投资首选70年大产权纯商品住宅,其他靠边站。

3

房价认知

投资房产,一定要评定这个阶段这个都会的房价处于什么位置。

拿《蜗居》这部剧来讲,2008年时刻上海房价贵到离谱,但我从未以为上海房价很贵。

这其中存在认知错误。

若是拿那时正经结业的大学生来说,遥不能及。但对于天下有钱人来讲,上海房价很廉价,要知道那时刻上海不限购,首付还很低。

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现在呢?上海房价贵吗?

告诉你,依然不贵。

年后上海房价虽然大涨,但限购下,基本都由刚需推动的,没什么泡沫。未来还会有源源不停的年轻人,带着天下富足家庭的六个钱包入场。

上海房价是天下财富聚积的效果,也是资源稀缺的显示。

横向对照,中国南海谁人30年前的小渔村,房价已经飙到了8万/平米左右,北京和上海的性价比就出来了。

同理,看了合肥、武汉房价,长沙和重庆的房价就处于价钱洼地;看了杭州房价,同级其余成都房价就不高。

房价贵不贵,万万不能用你的购置力去权衡,而是站在全局角度去思索。也就是说:

权衡一个都会的房价,也必须取决于这个都会的「均富」。

这么来看,北上广深的房产有人买不起是正常的,人人买的起才纰谬,未来二线也是这个趋势。没钱只能认命,只能住差的地方,听起来残忍,然则事实。

4

基础素质

投资屋子,考究眼光和心态。

眼光是什么?就是对周期的掌握。

许多人都说我判断房价周期异常准,险些没有泛起过差错。

告诉你,并不难,我天天研究的就是屋子,可以借助信息优势,早人一步拿到楼市内部数据,从而举行剖析判断。

若是你让我去做医生、状师,或者当大厨、剃头师,我一定搞不来,三百六十行,行业有门槛,术业有专攻。

有人说看到数据,不会看怎么办?我送你一套最简朴的「二手成交黄金规则」,也是我经常用到的。

一个都会的二手房成交量,若是延续三个月上涨,那么楼市马上会“热启动”,动员房价上涨。

以是在成交延续上涨2个月的时刻,赶忙去二手房中介门店,考察访客数目,最先小心。

尤其是在淡季,好连年中(6-9月)或者年尾(10-12月份),泛起成交量延续上涨。别犹豫,赶快冲进楼市买房。

一小我私人的买房行为没用,一群人的买房行为也决议不了什么,但若是一个都会的人口泛起扎堆买房行为,屋子求过于供,房价自然上涨。

我做楼市研究,实在研究的是大数据,凭证大量买房人的行为轨迹来反推都会行情,连系现真相形,给出投资建议。

最难的是一年以上的房价展望。

这时刻还需要评定都会库存和购置力,土地市场行情、经济运行情形、政策风险等因素。但对于人人来讲,把「成交黄金规则」研究明了,就占得了先机。

第二点是心态。

好的投资者心态是一条水平线,而不是心电图。我见过太多的人,房价一涨,眉开眼笑,房价一跌,哭天喊地,这些人不适合投资。

房产投资玩的是长线,信仰的是「耐久主义」。

只要底层逻辑稳固,也就是人口和经济是耐久维持正向增进的,就不怕房价会跌下来,除非这个都会执行类似长沙、重庆的超大库存调控政策。

投资者一定要武断。

房产投资就是一场赛跑,大到都会行情启动,中到板块行情启动,小的一个新盘的开售。

好房是抢来的,不是买来的,保持行动力和嗅觉,枪声一响,马上冲到前面,后面都是拥挤和踩踏,“前面吃肉,后面喝汤,最后的韭菜陪跑”。

5

板块周期

掌握好时机窗口后,还要掌握好板块周期。

板块是存在轮动效应的,一样平常一个新兴板块房价发展起来,最少需要3波房价潮。

第一波是 *** 刚放出盈利新闻的时刻,好比 *** 要在某地设计一个新区,造一个商圈,或者造一条大桥、地铁。

新闻一出,便会有大量投资客涌进这个板块买房,会马上反映到房价上,但房价马上被炒透支,二手房有价无市,房价最先下跌。

第二波是建成期前后,当大基建配套落地后,房价会迎来第二波潮,随后透支后再回落。

第三波是建成运营后,随着新住户的流入,房价进入理性区间,房价凭证真实供需跳动。

讲这些,人人一定一头雾水。拿我前段时间去珠海考察举例。

珠海有一个板块是唐家湾北围高新区,年后房价炒得异常夸张,为什么呢?

是由于,2020年从6月10日珠海某 *** 上, *** 提出实验深珠互助,开建一条毗邻深圳的大桥,深珠大道。

新闻出来后,当地房地产市场彻底沸腾,深圳炒房客排着队来唐家湾抢房,房价被炒到3.5-4.5万/平米。

今年许多人问我,这个地方可以投资吗?我的谜底是,坚决不能以。

为什么呢?

我查了一下资料,关于深珠通道,去年年底某 *** 上,只有一句话:“深珠通道要力争“十四五”末开工建设”,而广东十四五设计片断上,关于这条大道只字未提。

以是理想情形下,深珠通道也许在2035年左右开工建设,根据最简短时间,最少10年左右的时间。

我去当地踩盘,许多售楼处小女人甚至敢说这条大桥5年以后建成,真的是口无遮拦,能坑一个是一个。

横向对照,深珠大道上面的深中通道2024年通车,利好板块的房价才3万多。

明了了吗,一条3年后开通的大桥,每平米房价3万多,而一条10年以后开建的大桥,房价就已经炒到了每平米3.5以上。

透支严重,现在入场就是高位套死,惋惜许多人不懂这个原理。

经由这么多年的履历总结,投资新区的手艺难度异常高。

首先要确定这个新区未来是否能生长起来的,现在天下险些90%的新区都很惨,尤其是三四线都会近几年制作的新区,大部门都在边缘化。(详细看我已往的一篇文章《新区投资》)

这跟它的基础属性有关,好比跟中央区的距离,跨越半个小时以上的很难生长起来;是否有唯一性,若是一个都会同时生长好几个新区,最后的效果是:

“一生而众死”。

能同时动员3个新区以上生长的,只有北上广深这样的都会,有的都会现在连一个新区都带不起来。

其次在新区靠谱的基础上,你是否能掌握住时机尽早入场。

但通常,大部门楼市小白投资买房,是听闻身边的人在买房,然后凑热闹,通过别人口口相传入场投资的时刻,通常已经是被割韭菜的阶段了。

由于篇幅有限,这次我写了5点投资头脑,辅助人人确立基础投资头脑,下期我会写5点作为进阶篇。

若是自己想投资买房抗通胀,就要多花时间去学习积累,每一条新闻可能内里就蕴藏着财富时机。若是着实没时间,那就听子木说,我会把最新的数据和一手剖析给人人。后会有期。


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