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每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺

在浙江省山河市中央的“中秋桥”边,不少家庭主妇正挽着篮子走下河流,洗衣、洗菜、洗粽叶,为一天的忙碌生涯收尾;收工的农户挑着扁担陆续群集到公交车站,准备回到南面镇上的家里。在他们的死后,有着深藏不露的网红蛋糕店、私房菜馆和洋气的民宿,也有着山河最传统的生涯方式。

很难想象,在这样一座保持着静谧生涯的县级市,房价已经跨越2万元/平方米。是什么让一个城区面积仅18.70平方公里、户籍人口61.33万的县级市保持着这样的高房价?

近期,有关房价“万元县”的新闻引发多方关注。多个机构平台数据显示,现在天下已有百余个县城(含县级市)的房价跨越1万元/平方米,其中个体县城的房价甚至跨越3万元/平方米。

山河楼市的“自力行情”

克日,《逐日经济新闻(博客,微博)》记者从上海市区出发,在乘坐地铁和高铁4个多小时后,于黄昏时分来到位于浙、闽、赣三省接壤处的山河市。

走在山河城区的大街小巷,险些看不到连锁品牌的房产中介。尤其在市中央,只有内陆人谋划的小型房产中介门店,散落在不起眼的街边和小巷里。这种中介门店通常面努力小,往往只能容纳一张桌子和几只板凳。

作为浙江省衢州市代管的县级市,山河市三面环山、一侧临江,江与山之间形成了南北走向的狭长城区。其都会开发一起向北至迎宾大道,随着北向开发逐渐饱和,最先逐步向南生长。

与义乌、永康等众多县级市“疫情后”的楼市过热差异,山河的房价多年来始终是“自力行情”,甚至耐久保持着比衢州市更高的房价。

在山河市 *** 旁边的佳运来中介,门店内唯一的事情职员黄林告诉记者:“城北8年房龄的二手房价钱两万五到两万八一平米,城南稍微廉价点,也要两万多了。”

“贵?山河屋子从来没廉价过咯,以前比衢州还贵,现在被他们遇上来了。”对于记者的反映,黄林如是说。

但与众多环沪、环深区域县城最大的差异是,山河市偏居一隅,外来人口少少。

山河距离上海390公里、距离杭州约270公里,山河市中央到上述两个都会中央的通勤时间划分跨越4小时和2.5小时。而且在本轮房价上涨之前,房价始终高于衢州。也就是说,一线都会的“外溢性需求”在山河险些不存在。

事实上,山河当地的经济生长和购房需求在近几年稳步上升。

《2020年山河市国民经济和社会生长统计公报》(以下简称《山河统计公报》)显示,山河2020年的GDP为303亿元,在衢州的县市中排名第一。城乡住民人均可支配收入划分为51987元和28415元,划分比2019年增进5.1%和7.7%,靠近浙江省垣镇和农村住民人均可支配收入(62699元和31930元)水平。

值得一提的是,山河市曾入选2018天下“幸福百县榜”和中国县级市周全小康指数前100名,同时也是2019年天下营商环境百强县,山河人的生涯品质已经走在天下前线。

《逐日经济新闻》记者在考察中领会到,山河内陆住民大多将房地产作为常用的投资理财的方式之一,对房产购置热情较高。

一直在山河城北从事房产中介的邱国华告诉记者:“山河人不缺屋子,但就是喜欢买屋子。这可能跟浙江人的传统习惯有关系,机关单元事情的人最热衷买房,工厂车间事情的人有时机也要买房,周边农村的人更是举全家之力到山河买房。”

《山河统计公报》还显示,山河市城镇住民人均现住房修建面积48.3平方米,农村住民为84.8平方米,处于浙江省平均水平,并远远凌驾北上广深等一线都会。

作为较早进入山河市的头部房企,碧桂园方面向《逐日经济新闻》记者示意,GDP和房价出现一定水平的关联性,但不是绝对的,其他多维度因素会影响房地产市场,例如供求状态、真实的人均GDP及购置力、住民消费习惯、产物的稀缺性等。

据天下房价行情网数据,山河市近一个月的二手房均价到达20285元/平方米,比去年同期上涨跨越30%。这也使得山河跻身天下房价过万县城(含县级市)的前十位。

或许是房价钱上涨过快的缘故,今年4月20日,山河市公布有关房地产市场平稳康健生长的十二条措施划定,城区局限内修建面积3万平方米及以下的,须一次性申请预售。同时明确执行住房限售,对于市场关注度高的热门地块,土地出让前应明确该楼盘销售的商品住宅自《商品房生意条约》网签立案之日起5年内不得转让。

显然,在中央和地方全力落实“房住不炒”的大环境下,山河楼市的自力行情恐难以恒久。

山河内陆人是购房主力

《逐日经济新闻》记者在走访中领会到,现在山河市除个体楼盘仅剩几套尾房外,险些没有在售楼盘项目。

果然数据也印证了这一征象:2020年山河市房地产开发投资30.3亿元,比上年下降1.8%;房地产开发施工面积117.32万平方米,下降22.6%;完工面积40.57万平方米,下降40.8%;商品房销售面积20.56万平方米,下降48.0%,其中住宅下降49.1%。

记者在与部门售楼处事情职员攀谈中发现,山河市房地产投资与销售总额下降与当地治理部门“制止”的土地供应不无关系。

山河城区呈狭长的“螺蛳壳”状,从东向西最窄处的距离不外1.3公里,只有3个红绿灯,其中还包罗了一座跨越须江的城中大桥,记者步行全程仅用了十几分钟。从城区最南端到最北端也不外10.8公里,通俗公交车不到一小时即可走完全程。

或许是城区地形所致,前几年山河市的宅地供应极为缺乏,每次土拍都成了开发商志在必得的目的,也成为衡宇中介对房价上涨最大的期待。虽然近两年山河最先增添土地供应,但僧多粥少,险些每一宗热门地块都不出意料地突破万元楼面价。

2020年上半年,衢州各县市共成谈判宅用地8宗,总金额27.6亿元。而山河独占4宗、成交金额15.25亿元。其中山河牛头岭7#地块经由近400轮猛烈角逐,被浙江步阳置业以楼面价10190元/平方米摘得,溢价率高达52.3%。

2020年12月22日,山河老火车站广场及周边地块经由175轮竞价,被山河中原房产以总价35190万元、楼面价13711元/平方米、溢价率40%竞得,创下山河宅地楼面价新高。

而这一单价“地王”项目“中原山河荟”也成了二手房东和中介对标的重点工具。市场一度盛传该项目开盘单价将会突破3万元,究竟城北有近十年房龄的二手房价钱已飙升到了2.8万元/平方米。

记者在商品房群集的山河城北看到,房产中介在街边一字排开,数目甚至跨越小饭馆和便利店。

“山河房价一直就高,而且人人就喜欢置办房产。”邱国华示意,这种喜欢和炒房客的喜欢差异,“别看老国民(603883,股吧)手上屋子多,都不是拿来炒的,每套都有放置的嘞。”

“好比我,先后买了两套,我怙恃也买了两套商品房,我两个小孩未来要给他们一人一套,以后他们喜欢买就再买,传给他们的小孩。”邱国华说。

过了城中路就是城南,通常预算有限的山河人会选择在房价更低的城南实现自己的买房梦。

纵然手上没什么钱,但屋子总要买的。守着一家早餐店十几年的张阿姨,天天看着劈面售楼处门口人来人往。她告诉《逐日经济新闻》记者:“我们山河人其余没什么,肯干、能刻苦,要买屋子就节约点,总归过得去。”

在山河房价照样一万元上下的时刻,张阿姨脱手在城南对照偏僻的位置买了一套商品房,总价约100万元,首付30万元。

但早餐店的收入并不高,人均消费不跨越10元,通常过了饭点就没人惠顾了。张阿姨的儿子还在上初中,也正是花钱的时刻。一边是倾囊交了首付,一边是每个月的银行贷款要还,“压力真的很大”。

谈及山河的房价,邱国华指着墙上张贴的房卡说:“这些是过年前的屋子了,年后到现在又涨了一大截嘞。”

“这套城北碧桂园项目的屋子,年前成交275万元,现在小区内里一致面积、楼层、朝向的屋子,要卖到340万元,即是半年涨了65万元。另一个更贵的中宏御园,那价钱更是高得没法看。”

然则这半年来,二手房挂牌和成交的数目略有下降。在邱国华看来:“一方面是贷款收紧了,另一方面么,房东们都等着中原山河荟开盘,有人二手房想挂到2.8万元/平方米,又怕自己挂低了,一直收起来不卖,张望到现在。”

不外,山河楼市最大的特点照样内陆购置力强劲。

邱国华给记者算了一笔账:若是在机关和大企业事情的中青年,税前年收入跨越十万元,双职工咬咬牙存三五年攒够30万元,城北这些楼盘开盘的时刻都是单价不到1万元,总价100万元就可以买一套100平方米的屋子了。山河的门厂、机械厂稀奇多,上班的小年轻收入也不低,加上家里的资助,在30岁前买套屋子很容易。更况且不少怙恃已早早帮孩子准备好了婚房,他们再买已经是第二套甚至第三套屋子了。

“我做了这么多年中介,很少有人专门来炒房的,山河人都是自己赚钱自己买,房产商是衢州内陆的多,买房卖房的更是内陆多。外地人一年到头撑死了5%,若是你指望炒作赚钱,劝你照样稳重点。”邱国华试图劝退记者。

在上海中原地产市场剖析师卢文曦看来:“供求是决议房价的基本因素,有些都会虽然供应少,然则区域内自己需求也不多,人口也没有显著的流入或者流出,都会内部供求到达相对平衡,房价不会有大幅颠簸的可能。”

昆山强劲经济撑起房价

与山河相隔450公里的江苏省昆山市(苏州市代管),完全就是另外一种情景:街两旁麋集的衡宇中介、衬衫西裤的中介小哥、骑着电瓶车穿梭在大街小巷的看房人,都反映出这里房地产市场的火热水平。

《逐日经济新闻》记者在昆山市花桥镇巷浦路与花桥地铁站相接的路口看到,近百家房产中介门店占有了80%的沿街商铺,写满衡宇信息的白板竖在门口,横七竖八的电线从店里拖出来,接在从早忙到晚的“小电驴”上。

“统一条马路上,上海产权的屋子反而没花桥的好卖。昆山年轻人多,花桥的房价早就哒哒哒飞上去了,上海产权(价钱)动也不动的。”刚带客人看完房回到店里的中介王叔用上海话告诉记者。

昆山处于长江三角洲太湖平原,是由苏州市代管的江苏省辖县级市,境内河网密布、阵势平展,有着得天独厚的生长优势。事实也证实,从经济生长、高新产业、市场建设和人才引入等方面看,昆山无疑是天下级“县市学霸”。

延续17年位居天下百强县首位,2020年实现区域生产总值4276.76亿元,住民人均可支配收入达62238元,昆山这一数据已经逾越杭州、南京、合肥等省会都会。

与此同时,昆山市的房地产市场生长稳健。2020年新居销售面积397.53万平方米,比上年增进2.7%;商品房销售金额611.07亿元,同比增进5.8%。

作为省辖县级市,昆山市区同样面积不大,主要产业都漫衍在下辖的花桥镇、张浦镇、千灯镇、玉山镇、巴城镇等地。

2005年就来到昆山打工的周明,在16年间亲历了昆山的生长和房价的飞涨。他告诉《逐日经济新闻》记者,昆山各个镇都有差其余特色产业,如千灯镇集聚了化工产业,周庄和锦溪生长旅游,面积最小的陆家镇主打孕婴童制造业,紧邻上海的花桥镇则鼎力生长金融服务。

“这些镇内里,花桥屋子涨得最快,也最贵。”周明说,2005年我就来昆山做工,租房住在千灯,那时刻屋子多廉价啊,2000块一平又大又新,我就投资买了一套。”

做过工人、当过司机,也在楼市最火爆的时刻应聘过衡宇中介,不外周明这些年攒下的钱,却远远赶不上一套屋子的增值。“2017年屋子又涨了一波,一下子冲到了八千多块(每平方米),孩子们也要念书了,我就卖掉这套屋子回南通老家买了学区房,自己继续在昆山挣钱还贷款、养家。”周明感伤道。

记者从安居客平台历史数据发现,安居客关于千灯镇房价的最早纪录是2012年,均价5071元/平方米,2018年底到达了11246元/平方米。5年间,小镇房价已经翻倍。

而从2015年起,花桥镇的房价除了2019年横盘并按月环比微跌外,一直处于上升趋势。而且疫情事后更是小步快跑,花桥镇的新居均价到达18409元/平方米,比2012年涨了2.3倍。

上海楼市需求外溢昆山

“跌?怎么跌?你见过哪个县城修高架还修到中环的?只有昆山!这么多产业、工厂,尚有买不起上海屋子的年轻人,房价怎么跌得下来?”周明笑着对记者说,“去花桥地铁站走走,看那里的中介有多热闹,你就知道了。”

在花桥地铁站西面的灼烁路与巷浦路口,种种衡宇中介一家挨着一家。《逐日经济新闻》记者在两条路上往返走了几遍,发现中介门店总数近百家,其中不少连锁中介品牌甚至开出十几家门店,以扩大客源。

只要在橱窗前稍作停留,勤快的“白衬衫”就马上跑了出来:“姐,挂牌吗?照样想投资?”

由于竞争猛烈,客户与置业照料都是走出店外,站在路边窃窃私语,年轻的中介们不仅防着别家竞争对手,更防着自己的同事。

“我教你,若是要乐成率高,你就不要签独家。”

“独家是不是会显示谁人标志的?”

“是,你签了独家协议,我们佣金低,其他同事就不怎么推荐你这套房了,你知道了吧,就通俗挂牌,钥匙放我这里就行,不用给他们。”

紧邻上海、交通便捷、房价低,不仅让花桥承接了上海一大批的外溢购房需求,更在上海房地产调控措施一紧再紧之后,显出了“镇”级优势。

“花桥很妖的,屋子比隔邻上海产权的好卖多了。”王叔告诉记者:“甚至花桥还能叫价更高一点。刚刚陪客户去看的绿地大道一套屋子,上海产权,不满5年也许要多交11万元至12万元的税。卖家买家都很有诚意的,就是这12万元谈不拢,现在僵住了。”

王叔向记者注释,上海产权房虽然抢手,然则在这一带缺乏流动性,究竟来花桥四周买房的,都是由于缺少一张“上海房票”。“再说了,同样限购同样调控,在花桥,要动点脑子搞个购房资格照样有设施的。但上海真是铁板一块,想也不要想。”

记者注重到,早在2019年7月,苏州就公布楼市调控政策,明确非本市户籍住民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市局限内申请购置第一套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市局限内延续缴纳2年及以上小我私人所得税缴纳证实或社会保险(城镇社会保险)缴纳证实。

苏北沭阳也要“摇号买房”

地处苏北的沭阳是名副着实的人口大县(167.5万),一度也是经济穷县和财政弱县。而现在,这里有苏北区域首家落户县级都会的国家级经济手艺开发区――沭阳经济手艺开发区,并陆续获批了5个省级特色产业园和3个国家级基地。

值得注重的是,沭阳的房价今年以来上涨迅速,成为万元房价县城榜单上的一匹黑马。

“今年涨得稀奇厉害,稀奇是南湖街道的二手房,有些已上两万了。”沭阳当地的房产中介宋雯雯告诉《逐日经济新闻》记者。

自2016年后天下启动轰轰烈烈的“棚改”后,沭阳成片的“苏北农房”酿成了商品住宅,从城中西北片区到南部新城,再到东部新城,住民纷纷从农房迁入住宅小区。

直到2020年,沭阳中央棚户区刷新继续累计完成征收协议签署4486户,这其中,钱币安置政策缔造了伟大的购房需求和购置力。换句话说,和众多县城房价飙涨类似的是,沭阳房价现实上并不是依赖都会人口、产业、资源、地理优势等内生动力动员起来的。

现真相形是,沭阳并没有与山河、昆山同样壮大的经济支持,由于工业用地少,产业结构受限,高学历人才在沭阳就业渠道窄、人均收入整体不高,人才外流情形一直较为严重。

《逐日经济新闻》记者从深耕沭阳的某房企处获得的一份内部调研资料显示,沭阳购房客户群体中50%为个体户,9%事业单元,9%教育行业,6% *** 单元,6%金融行业,5%医疗行业,15%其他。从数据可见,企事业单元和个体户组成了买房主力。

购房客户主要泉源为沭阳当地住民,老城区占对照多,其次为新河、颜集等主要州里,刚需客户较多。2019年起,逐渐泛起改善及投资群体,但岁数主要集中在35~45岁,2019年起90后占比最先增添,陆续泛起大量26岁后买房征象。

值得一提的是,在一线及热门二线都会实行的“摇号买房”,在沭阳也已经实行了好几个月。今年2月,沭阳县住建局出台《关于进一步增强城区商品房销售治理的暂行划定》明确,都会计划区局限内,商品房预销售都将执行公证摇号选房。同时,还对商品房销售行为进一步规范,严禁任何加价、捆绑等违法违规行为。

“要害是沭阳人口太多了,有了钱都要买房,新居就这么点。”当记者问及外地人外地有房在沭阳会否被限购时,在沭阳从事多年房产中介的张伟示意,“这种情形太少了,一样平常最多在宿迁有套房,你说的情形我们都没怎么碰着过,照样内陆人多。”

“不外沭阳不限售,拿到产权证就能卖,二手房稀奇好卖,新挂牌的二手房源尤其好卖。”张伟弥补说。

上述房企的调研资料还显示,沭阳购房者主要置业目的为子女学区房,其余为婚房、自住改善类、投资养老。如沭阳如东中学,在当地怙恃心目中就是神一样平常的存在。也因此学校周边的房价也水涨船高,如东中学(初中)的学区房有些已经突破2万元/平方米大关。

张伟告诉记者,“这些二手房今年春节后突然又涨了一波,稀奇是对口如东中学的,有实力的家长都市咬咬牙买这里的屋子。东面新区的屋子廉价,但学校稍微差一点,人人都宁愿多花点钱。”

海南陵水对炒房“零容忍”

在万元房价县榜单上,最抢眼的要数海南省陵水县,以34738元/平方米高居榜首。

对于陵水房价快速上涨的缘故原由,专业从事陵水和三亚房地产中介的陈华告诉《逐日经济新闻》记者:“这里95%都是外地人来买房。”

随着三亚市区房地产市场逐渐饱和,资金最先瞄准了位于三亚与海口之间的陵水县。陵水县北距海口197公里,南距三亚65公里,全境南北长40公里,器械宽32公里。按炒房客的逻辑,这里是最适合投资的地段。

时间回到2016年2月11日,第八届中国(三亚)国际旅游地产展览会在三亚谢幕,陵水县展团的10家房企开发的楼盘受到游客追捧。据那时媒体报道,昔时展会时代,陵水商品房销售面积6.8万平方米,销售额11.7亿元,均价达17205元/平方米。从那以后,陵水的房价最先快速上涨。

海南省住建部门也很如意识到了房价过高的危害,从2017年最先,针对海口、三亚、万宁、陵水等区域的限售政策最先陆续出台。同时,凭证陵水的限购政策,非海南户籍需提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上小我私人所得税或社会保险缴纳证实,补缴无效。

严肃的限购+限售政策,为何没能踩下房价上涨的刹车?“只管去买新居,外地人也可以买的。”陈华有些神秘地告诉记者。

他所说的“可以买”,指的是通过中介在海南当地找到一家公司名义挂职,举行入职、缴纳社保、人为流水、缴纳个税等一系列内陆化操作,最后获得购房资格。而在这时代,购房人可以与开发商先付款并签署购房条约,待一切手续正当化之后再举行正式网签生意。

“以是说让你们只管买新居,不要买二手房,就是这个缘故原由。”陈华示意。

这一行为显然见不得光。2020年7月,海口、三亚、儋州、琼海、澄迈、陵水等市县曾团结查处了7家违规销售商品住宅的房地产企业和中介机构、4名通过虚伪手段骗购住房的小我私人,划分给予作废购房资格、列入黑名单、举行罚款、暂停网签资格等处罚。

但仍然有不少人在中介的怂恿下铤而走险,缘故原由只有一个――不停攀升的房价。只管陈华的客户中不乏被自贸港政策吸引而前来投资和落户的人才,但单纯买房等增值的,仍是买房群体的主力。

至于内陆住民的购房需求,陈华示意,“我们内陆人都有自建房,又大又恬静,干嘛要花钱买房。”

凭证海南省统计局近期宣布的衡宇销售数据,若是以今年前4月衡宇销售额/销售面积来算,陵水县商品房销售均价已经到达30562元/平方米,比2020年同期上涨了221%。

不外值得注重的是,为了停止住虚高的房价,海南的调控和市场羁系继续趋严。5月26日,海南省住房和城乡建设厅召开“继续牢固房地产调控功效,深入开展房地产市场整治”媒体通气会,强调各项调控政策不会放松、调控力度不会削弱,对种种违法违规行为始终持“零容忍”态度,督促房地产开发企业和中介机构严酷执行各项调控政策。

房价虚高县城需要管控

针对今年以来越来越多房价“万元县”的泛起,易居研究院智库中央研究总监严跃进向《逐日经济新闻》记者剖析指出,县城房价过高确实需要引起重视,许多县城已往房价不上涨(或涨得慢),但近段时间却泛起了过快“补涨”征象。

在严跃进看来,县城房价虚高通常有两种情形,一种是产业和经济蓬勃,即外来务工职员多;另一种是旅游景点多,旅店、商业等产业结构也容易引起房价上涨。尚有一种情形,就是一些投资资金没有适合的渠道,尤其是外贸经济蓬勃的浙江,壮大的购置力催生了较大的购房需求和导向。

从百余个房价过万元县城的区域漫衍看,跨越九成位于东部区域,其中以浙江、江苏、福建和海南等省较为集中。如江苏与浙江多个县市,受益于长三角区域经济的蓬勃生长;而海南省环三亚的陵水、万宁、乐东,则承接了三亚和海口的购房外溢性需求。

2020年,浙江省人均可支配收入仅次于上海、北京,为6.27万元;第4名江苏省5.31万元;福建省排名第7,为4.72万元。而江苏省有16个GDP千亿县,除了昆山、江阴、张家港、常熟等传统强县,甚至苏北区域也涌现了2个千亿县。

可以说,区域经济生长仍是房价的主要支持,同时也是都会价值的充实体现。

不外,行业专家仍然提醒房价过高对于区域经济的不良影响。卢文曦示意:“一方面,高房价会导致人才流失,都会竞争活力将因此受到影响;另一方面,高房价也会令资源嗅到一些投契的时机,导致资金流向虚拟经济,晦气于经济稳固生长。”

“从政策层面看,县城房价过高引发的楼市过热征象确实需要管控。此类县城已往调控相对疏忽,后续也需要补齐。”严跃进示意。

记者注重到,为停止房价过快上涨,进入房价“万元县”榜单的不少县市今年已经出台了响应的楼市调控政策。如义乌于今年3月出台政策,从土地市场、限制转让、金融羁系、预售条件等多个方面规范房地产市场;山河市于今年4月公布政策,明确执行住房限售,热门地块楼盘网签5年内不得转让;沭阳县于今年2月出台政策,规范商品房销售行为,严禁任何加价、捆绑等违法违规销售行为。

(应受访者要求,文中黄林、邱国华、周明、宋雯雯、张伟、陈华均为假名)

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